La utilización del arbitraje como mecanismo de resolución de controversias en materias de arrendamiento de predios urbanos no ha sido, históricamente, un tema pacífico en Chile. La existencia de la norma contenida en el artículo 19 de la Ley N° 18.101 (en adelante e indistintamente “Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos”)¹, y que dispone la irrenunciabilidad de los derechos allí contenidos para los arrendatarios, ha sido planteada por algunos como un obstáculo para la aplicación efectiva de los principales beneficios del arbitraje: la celeridad, la flexibilidad del proceso, y la especialización del sentenciador. Félix Antolín* y Manuela Ruiz** (Pereira Antolín).
Este problema ha sido resuelto, en parte, por la jurisprudencia del Centro de Arbitraje y Mediación de la Cámara de Comercio de Santiago (en adelante e indistintamente “CAM Santiago”)-institución vinculada operativamente al capítulo chileno de la ICC-, que ha tomado la postura de reafirmar la competencia arbitral en este tipo de controversias, pero sujetándose de todas formas a las reglas procedimentales contenidas en la Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos. Se han generado así procedimientos arbitrales que emulan la tramitación judicial en este tipo de controversias.
Con la entrada en vigencia de la Ley N°21.461, que creó el procedimiento monitorio para la restitución y cobro de rentas impagas en contratos de arrendamiento de predios urbanos -esto es, un procedimiento de naturaleza “ejecutiva”, similar a uno forzoso de cobranza -, nos quedan dos interrogantes: en primer lugar, (i) si son arbitrables las disputas relativas a la restitución y cobro de rentas de arrendamiento, y en la afirmativa, (ii) si en dicho arbitraje podría modificarse el procedimiento de acuerdo común entre las partes, cuestión que en los demás procedimientos de arrendamiento parecía vedado. Estas preguntas, por cierto, son también completamente atingentes a los arbitrajes comerciales internacionales, dado que conforme la Ley Chilena sobre Arbitraje Comercial Internacional (Ley N° 19.971) -basada casi íntegramente en la Ley Modelo de UNCITRAL- cumplidos los criterios de internacionalidad es perfectamente posible resolver controversias de arrendamiento en esta sede².
Frente a la primera debemos preguntarnos que, habiéndose determinado con anterioridad a la entrada en vigencia de la nueva ley que este tipo de materias eran arbitrables, y sin norma prohibitiva al respecto, no parecen existir razones para negar la competencia de los tribunales arbitrales para conocer de estas materias³. En otras palabras, si antes de la creación de este procedimiento la restitución y el cobro de rentas impagas eran materias susceptibles de arbitraje, también lo serán hacia el futuro, siempre que exista una cláusula compromisoria o compromiso.
A mayor abundamiento, se ha establecido por nuestra jurisprudencia que las materias de cobranza o “ejecutivas” -es decir, donde el objeto del juicio es obtener la ejecución de derechos indubitados establecidos en un título anterior al proceso- pueden ser conocidos por jueces árbitros si las partes así lo pactaron, compartiendo en todo caso competencia con los tribunales judiciales; es decirla naturaleza de este nuevo procedimiento monitorio tampoco sería obstáculo para su conocimiento por la justicia arbitral.
Ahora bien, para resolver la segunda de las interrogantes planteadas, debemos considerar tanto las implicancias o efectos que tiene el señalado artículo 19 de la Ley N°18.101, como las razones que en teoría tendrán, tanto arrendador como arrendatario, para pactar una cláusula compromisoria o compromiso.
Con respecto a lo primero, de la sola lectura del artículo 19 de la citada Ley, se desprende que sólo aquellos derechos que la ley concede a los arrendatarios de predios urbanos serán irrenunciables, mas sobre las normas de procedimiento nada dice, por lo que debemos , primeramente, dilucidar si estas últimas pueden entenderse, o no, como un derecho del arrendatario.
Sobre el punto, es importante desde ya aclarar que las normas del nuevo procedimiento monitorio de restitución y cobro de rentas son sustancialmente más graves para el arrendatario que para el arrendador, pudiendo este último, de manera breve y sumaria, obtener la terminación del contrato, más la restitución del inmueble arrendado y el pago de las rentas y otros gastos adeudados. Así, el tribunal accederá a la demanda de no mediar oposición del arrendatario, la cual solo podrá fundarse en un catálogo bastante restringido de defensas, y ordenará su cumplimiento incidental.
En este sentido, diferimos de lo que ha sido sostenido por la jurisprudencia de arbitrajes administradores por el CAM Santiago en cuanto a la normativa procesal aplicable, pues terminando que un derecho es por definición una facultad para exigir aquellos establecidos en nuestro favor, no podemos estimar que, en general, una norma de procedimiento cumpla con dichas características -ni menos el monitorio recién explicado- y por lo tanto, en virtud de la autonomía de la voluntad, nada obsta a su legítima renuncia dentro del procedimiento arbitral.
Además, no podemos dejar de lado las razones a considerar por ambas partes del contrato de arrendamiento para someterse a un procedimiento arbitral, dentro de las cuales se encuentra por cierto la flexibilidad de las normas de procedimiento. Los arbitrajes con árbitros mixtos-esto es, árbitros en cuanto al procedimiento y de Derecho en cuanto al fallo- constituyendo la modalidad de arbitraje que más se pacta en Chile, por lo que, actuará como árbitro en cuanto al procedimiento, el tribunal arbitral tenderá a buscar la eficiencia del proceso y el respeto a la autonomía de la voluntad de las partes del arbitraje.
Así, al arrendador le interesará acordar someter la controversia a arbitraje por la especialización del adjudicador en contratos de arrendamiento o subarrendamiento de mayor complejidad, en particular tratándose de contratos internacionales que pueden utilizar figuras no tan frecuentes dentro del tráfico contractual chileno, y para las cuales podría no resultar conveniente la aplicación del procedimiento contenido en la Ley N° 21.461. podrá defenderse con mayores herramientas frente a la acción del arrendador.
En síntesis, es nuestra opinión que los juicios que versen sobre la restitución de bienes raíces urbanos, así como el cobro de las rentas de arrendamiento adeudadas son, indudablemente, arbitrables, y no siendo un derecho del arrendatario la aplicación de una norma de procedimiento, ni menos el nuevo procedimiento monitorio contemplado en la ley, can -a menos que estemos frente a un árbitro de Derecho- modificarse todas las normas procesales que las partes estiman convenientes en relación a sus intereses, incluyendo por cierto, la exclusión completa del procedimiento de referencia monitorio
Nos parece, además, que estas conclusiones se avienen con el espíritu, sentido y alcance de la legislación chilena sobre arbitraje comercial internacional, que tiende a un alto grado de flexibilidad procedimental ya un respeto casi irrestricto por la autonomía de la voluntad, integrándose así de manera armónica los mecanismos nacionales e internacionales disponibles para la solución de conflictos relacionados a contratos de arrendamiento.
*Félix Antolín Martínez es Abogado de la Universidad Adolfo Ibáñez, Chile, y LLM de la Universidad de Nueva York. Actualmente, es el Socio a cargo de Litigios Civiles y Arbitrajes, Resolución Alternativa de Controversias, Construcción, Minería y Recursos Naturales en Pereira Antolín. Durante su trayectoria profesional, ha focalizado su carrera en arbitrajes internacionales, comerciales y de inversión, así como en arbitrajes domésticos y litigios civiles y comerciales de alta complejidad. Además, ha asesorado a clientes en asuntos de construcción, mineros y regulatorios. Félix es Miembro del Listado de Árbitros Jóvenes del CAM Santiago y Miembro del Listado de Jueces Árbitros de la Corte de Apelaciones de Santiago.
**Manuela Ruiz Quinteros es Abogada de la Universidad Diego Portales, en Santiago, Chile, y Directora del Equipo de Litigios y Arbitrajes de Pereira Antolín. Concentra su práctica en litigios civiles y comerciales de alta complejidad, en mediaciones y arbitrajes, así como en asuntos penales y regulatorios. Tiene una importante experiencia en el diseño de estrategias en la esfera de implementación y tramitación de soluciones efectivas para los clientes, tanto en pre y extrajudiciales, así como en la judicial ante Tribunales Ordinarios y Especiales.
¹ “Artículo 19.- Son irrenunciables los derechos que esta ley otorgados a los arrendatarios.”
² En Derecho comparado también se ha sostenido que las disputas en materia de arrendamiento pueden resolverse vía arbitraje comercial internacional, como es el caso de Italia. ver https://www.simmons-simmons.com/en/publications/ck0d3g8wluajb0b36d6oiz7v2/260717-icc-international-arbitration-clause-for-nonresidential-real-estate-leases
³ Así se ha establecido por nuestra doctrina, en particular en lo referente a la Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos. Para un análisis correcto de este respecto a la legislación anterior y vigente en Chile ver: https://www.camsantiago.cl/wp-content/uploads/2021/01/arbitrajeurbano.pdf