Como consecuencia del sismo ocurrido este lunes 19 de septiembre algunos inmuebles en los estados de Michoacán, Colima y Jalisco, principalmente, resultaron dañados, por lo que estos desperfectos, por mínimos que sean, generaron consecuencias jurídicas. Aquí te decimos inadecuados son tus derechos y obligaciones en caso de que hayas detectado algún daño en el lugar en donde vives.
¿Qué hacer si rentas y el inmueble tiene daños?
Las leyes civiles de todo nuestro país considerando que el contrato de arrendamiento se da por terminado por pérdida o destrucción total del inmueble arrendado, ya sea por caso fortuito o fuerza mayor.
Los movimientos telúricos, en términos jurídicos, son casos de fuerza mayor, pues se trata de acontecimientos ajenos a la conducta humana, que se presentan con fuerza incontrolable, por lo que los inquilinos se liberan de la obligación que tienen con el propietario del inmueble en arrendamiento.
Esto último significa que, aunque el daño sea mínimo, el arrendatario (inquilino) tiene derecho a rescindir el contrato, en tanto que el arrendador o propietario tiene la obligación de darlo por concluido, sin ningún tipo de penalización.
Así es que, si el inquilino así se lo solicita, el arrendador debe dar por terminado el contrato de renta, y devolver el depósito que se le haya entregado, siempre que se trate de daños o averías que se hayan generado en el inmueble por el temblor.
A su vez, si no quieres desocupar el inmueble que rentas porque los daños no son significativos, el arreglo de estos corre a cargo del arrendador, siempre y cuando los desperfectos hayan sido producidos por el sismo. Si se trata de pequeñas alteraciones que suelen ocasionarse por el uso cotidiano del inmueble, las reparaciones te corresponden a ti como inquilino.
Cuando se lleven a cabo los arreglos, durante el tiempo que estos duren, puedes solicitar una reducción parcial de la renta, si las reparaciones van a durar más de dos meses. Pero si ese lapso tiene que abandonar el inmueble para que este sea rehabilitado, tiene derecho a no pagar la renta.
¿Qué hago si el dueño no quiere arreglar el inmueble?
Si la persona que te renta no arregla los desperfectos o los daños ocasionados en la vivienda, siempre que estos sean producto de un temblor, el arrendador es responsable civilmente de los daños y perjuicios que sus inquilinos puedan sufrir.
Es decir, si llegaras a tener una afectación física porque no se hicieron los arreglos necesarios, la responsabilidad recae en el propietario negligente. En estos casos, lo más recomendable es no esperar a que ocurra una tragedia, habla con tu arrendador para que este arregle el inmueble. Pero si se niega a hacerlo, lo más recomendable es que te mudes y des por concluido el contrato.
Si el inmueble es nuevo, ¿quién es el responsable de algún daño?
Las empresas constructoras e inmobiliarias son responsables de los defectos que después aparecieron en los inmuebles, y que proceden de vicios en su construcción, hechura o mala calidad de los materiales empleados.
Por eso, si tienes menos de dos años habitando un inmueble nuevo que hayas comprado, si durante el sismo la casa o departamento sufrió algún daño, es la constructora la que debe arreglar la vivienda, por lo que debes ponerte en contacto con la empresa constructora que te vendí.
Si eres propietario, ¿qué hacer con tu inquilino?
Si tú eres el arrendador y el inmueble está dañado, para evitarte futuras responsabilidades que incluso pueden ser de carácter penal, lo más recomendable es que le pidas a tu inquilino que desocupe la casa o el departamento.
Para ello deberá rescindir el contrato sin ninguna penalización, y devolverle el depósito dejado en garantía. Otra opción es que le solicite al arrendatario que abandone el inmueble temporalmente, para que realice los arreglos necesarios.
Durante el tiempo en el que dure la reparación, si el inquilino dejó el inmueble, no podrás cobrarle la renta.
Si a pesar de que debe abandonar el inmueble, el arrendatario se niega a desocuparlo, tendrá que iniciar un procedimiento para que un juez de carácter civil lo obligue a dejar la casa o departamento dañado por el sismo. Aunque antes de llegar a estos extremos, trata de dialogar amigablemente con tu inquilino, haciéndole ver los riesgos que existen de permanecer en la vivienda.
¿Qué hago si le debo al banco mi casa o departamento?
Los créditos hipotecarios que otorgan las instituciones bancarias, o aquellos que conceden el Infonavit, cuentan con un seguro, pero este no es para ti, en realidad es para cubrir el costo del inmueble en beneficio del banco, en caso de que la vivienda resulte destruida o severamente dañada por un fenómeno natural como un sismo.
Al ser el banco o el Infonavit el beneficiario del seguro, si la vivienda hipotecada se destruyó por completo no debe pagar el resto del credito, aunque lamentablemente tampoco se te devolverá lo que ya pagaste, a menos que el seguro o el contrato establecido con el banco digan lo contrario.
En cambio, si el inmueble no se destruyó, pero necesitará diversas reparaciones, sí debe seguir pagando la hipoteca, además de que los gastos de reparación corren por su cuenta. Si te encuentras en este caso, lo mejor será que vayas a la institución crediticia que te otorgó el crédito hipotecario, para saber los términos exactos de las coberturas y seguros.
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Surya Palacios Periodista y abogada, especialista en análisis jurídico y de derechos humanos. Ha sido reportera, conductora de radio y editora.