La vivienda es el gran depósito de ahorro de la mayoría de las personas a lo largo de su vida. Lo que debería ser una ventaja se puede convertir en un problema cuando se llega a la edad de jubilación y los ingresos no son suficientes porque la vivienda es un bien ilíquido. Inversa Prime es la única compañía cotizada en España que ofrece el modelo de vivienda inversa. Se trata de una forma de monetizar esos ahorros sin necesidad de que las personas mayores abandonen su casa, ya que los venden pero se quedan como inquilinos vitalicios. Esta fórmula que está muy extendida en otros países de Europa empieza a despegar en España.
¿Cómo ha ido la actividad de la compañía este año?
El año 2022 tiene dos partes. La primera es una continuidad del 2021, el primer año de nuestro plan estratégico, en el que el ritmo del crecimiento ha sido muy fuerte y hemos cumplido nuestros objetivos del plan a 2023. Y en la segunda parte hay más prudencia debido a la incertidumbre del mercado. Nosotros mismos hemos decidido ser más selectivos en la inversión reducimos el ritmo, pero seguimos creciendo. Es algo que hacemos por voluntad propia. Dicho esto, creo que tanto 2022 como 2023 van a ser buenos años para nuestro proyecto.
¿En qué situación se encuentra ahora mismo la cartera de la compañía?
El año 2021 lo cerramos con 172 inmuebles en cartera y al cierre del tercer trimestre necesitará 233. El crecimiento es sustancial, pese a que estamos siendo más exigentes con los criterios de inversión. A lo largo de este último trimestre hemos superado ya los 100 millones de euros de inversión acumulada y estamos realizando todos los objetivos financieros del plan estratégico. Por otro lado, nos falta llegar a una etapa importante del proyecto y que necesita su tiempo para madurar, que es la rotación de activos.
Habla de incertidumbre, pero ¿en qué situación se encuentra concretamente el nicho inmobiliario en el que trabajan?
Nosotros trabajamos en el ámbito de la monetización de los ahorros invertidos en la vivienda y en este producto entra en juego distintos factores como por ejemplo la planificación fiscal. Una persona de más de 65 años hoy está exenta de pagar la plusvalía por la venta de su vivienda. Mañana no lo sabemos, pero de momento es así. Por otro lado, también está la planificación hereditaria o el deseo de mejorar tu calidad de vida, algo entendible porque todos tenemos ganas de disfrutar. Y finalmente está el motivo de que todo el mundo tiene en la cabeza para realizar una operación de vivienda inversa, que es la necesidad. El 65% de los jubilados de este país no cobra más de 1.300 euros al mes con una sola fuente de ingresos, que es el Sistema Nacional de Pensiones. A estas edades pueden llegar causas sobrevenidas que te llevan a tener un mayor gasto en un momento en el que tienes menos ingresos y la vivienda inversa es una forma de obtener liquidez. Todas las motivaciones que impulsan la vivienda inversa se están acelerando y evolucionan de forma independiente al mercado residencial, por lo que esperamos un aumento de la demanda de este producto.
“Nuestro modelo es muy resistente precisamente porque invertimos en activos ‘prime’ o ‘subprime'”
¿Con qué tipo de inmuebles trabajan?
Nuestro modelo es muy resistente precisamente porque invertimos en activos prime en las localizaciones más líquidas del país en términos inmobiliarios. A día de hoy tenemos presencia en varias capitales de España, pero más del 90% de nuestros activos están en Madrid y Barcelona. Y cuando hablamos de un activo prime no nos referimos a cualquier inmueble que esté en el Barrio de Salamanca, por ejemplo, sino que hablamos de que nuestras viviendas deben tener una calidad intrínseca mínima. No solo nos fijamos en la ubicación. Está demostrado que a lo largo de los ciclos, cuando el residencial baja, los activos prime lo hacen menos y cuando el ciclo mejora se recuperan antes.
¿Cómo le afecta la limitación del 2% al alquiler?
De una forma muy residual. Nuestro modelo es muy conservador y previsible. Cuando adquirimos la vivienda en paralelo se firma un contrato de alquiler vitalicio con el vendedor. Una de las características de ese contrato de alquiler es que la renta está prefijada y congelada a lo largo de toda la esperanza de vida del inquilino. Y con posterioridad, si sobrevive a esa esperanza de vida lo que sucede es que le bonificamos la renta y tan solo pagará los gastos de comunidad.
¿A qué se debe esta decisión de no seguir cobrando un alquiler?
Es pura justicia. A una persona que le estoy haciendo un contrato de alquiler vitalicio no le puedo poner una renta vitalicia cuando todos los cálculos financieros para lograr nuestra rentabilidad objetivo son una esperanza de vida porque sería injusto. Además, en un modelo estadístico como el que nosotros siempre se van a compensar estas situaciones con dos factores: las personas menos longevas y los que hacen entrega voluntaria de la vivienda. Hasta la fecha un 44% de los activos que se han entregado han sido de forma voluntaria y en ese momento el inquilino deja de pagar el alquiler, recibiendo el importe retenido y no consumido de la bolsa de alquiler que se retiene al realizar la operación. Con otros productos, si abandonas la vivienda antes de tiempo no te beneficia, puesto que se pierde el dinero de menos que se ha ingresado con la venta de la vivienda en concepto de bolsa de alquiler. Por eso siempre define nuestro modelo como justo, transparente y flexible.
“La rotación de los activos hay que gestionarla de la forma más adecuada y rentable para nuestros accionistas”
¿Qué plan tienen para los activos que se quedan vacíos?
Por nuestro modelo de socimi debemos mantener las viviendas un mínimo de tres años en cartera, así que en los casos que no se ha cumplido ese plazo las destinamos al alquiler. Tenemos unas 15 viviendas ahora en alquiler. La rotación de los activos hay que gestionarla de la forma más adecuada y rentable para nuestros accionistas y tenemos muchas opciones que analizamos en cada caso particular. Cuando un piso que se queda vació se puede vender si han pasado los tres años o alquilarlo y venderlo más adelante con un contrato de alquiler, ya que hay muchos inversores interesados en esta fórmula. Otra opción es la desinversión de paquetes o pequeñas carteras de pisos en alquiler.
¿En qué medida afecta la subida de tipos a la actividad de Inversa Prime?
Actualmente no nos afecta porque tenemos el 96% de la deuda a tipo fijo, pero ahora estamos firmando ya alguna financiación variable, por lo que en un futuro si nos afectará algo por cómo funciona nuestro modelo de negocio. Este está basado en flujos financieros que hacemos a la medida del propietario, en donde compatibilizamos un contrato de alquiler con un contrato de compraventa. En función de las necesidades del propietario adecuamos los precios para obtener la rentabilidad necesaria que justifique nuestra inversión. A partir de aquí intentamos mejorarla con el apalancamiento y dependiendo de cómo evolucionen los tipos ese margen de mejora será mayor o menor.