El incremento de tasas de interés tan fuerte que ha habido durante 2022 en la gran mayoría de países del mundo está ocasionando que el mercado de bienes raíces se esté enfriando rápidamente. Las tasas de interés bajas que imperaron en los últimos 12 años en Estados Unidos, Europa y Asia, aunado a las necesidades que surgieron con la pandemia por el trabajo desde casa, llevaron a que subiera la demanda de todo tipo de propiedades y con ello que subieran los precios.
En Estados Unidos los precios de las propiedades en California, Nueva York, Miami, por solo mencionar algunos lugares, tuvieron incrementos muy fuertes durante los últimos años, pero esa burbuja se ha iniciado a romper en la medida que las tasas de interés están subiendo y el 30 de septiembre las tasas de interés de las hipotecas de 30 años llegaron al 7 %. Hay que recordar que hace un año esas mismas tasas de interés estaban en un 3 %.
Este fenómeno de Estados Unidos se ha repetido en Europa, China, Nueva Zelanda y también en América Latina. En el caso de El Salvador la pandemia ocasionó que los precios de los bienes raíces subieran significativamente y que las propiedades de recreo en el mar, lagos, volcanes y montañas subieran de precio.
Hay quienes calculan que las propiedades que más subieron van a bajar alrededor de un 30 %, mientras que las que menos subieron van a ver reducido su valor entre 10 % y 20 %. Las estimaciones en Estados Unidos varían según la profundidad que pueda tener la recesión. Si la recesión es suave y las tasas de interés ya no suben mucho más, el impacto será moderado, pero si las tasas de interés suben más y la recesión es más profunda, la caída de los precios de las propiedades puede ser mayor.
En el caso salvadoreño las tasas de interés de muy corto plazo han tenido un incremento importante. Por ejemplo, los informes de 1-7 han subido de 1,29 % a principios de agosto de 2021 a 5,46 % en la semana del 30 de septiembre de 2022. Mientras que las tasas de vivienda se mantienen alrededor del 7 %. Las tasas de interés de corto plazo son las que están teniendo el mayor incremento.
Las tasas de interés de largo plazo en El Salvador suelen ser bastante estables y si se observan las tasas de interés de vivienda de la última década, han fluctuado muy poco. Será interesante observar si las tasas de interés de largo plazo van a tener un impacto hacia el alza en 2023, en la medida que se vaya sintiendo el efecto del incremento de tasas de interés en Estados Unidos.
Si las tasas de interés en El Salvador llegan a tener un incremento como el que hemos visto en Estados Unidos, eso va a tener un impacto sobre la inversión en bienes raíces, pero también en el crédito de empresas y de consumo. El otro lado de la moneda son los depósitos, los cuales han tenido incrementos en tasas de interés muy modestos en El Salvador, por lo que si los ahorrantes encuentran opciones de tasas de interés más altas en países como Panamá o Estados Unidos, que son países con menos riesgo que El Salvador, pueda ser que los ahorrantes decidan buscar otro destino para sus fondos. Si eso ocurre, las tasas de interés sobre depósitos tendrán que subir y eso arrastraría al alza las tasas de interés sobre préstamos.
El incremento en tasas de interés volvería menos atractivo invertir en bienes raíces, eso ocasionaría que la demanda de bienes raíces se redujera y que los precios de las propiedades tendieran a reducirse. Un factor adicional que hay que considerar para predecir el futuro de los precios de los bienes raíces es la demanda de los salvadoreños que residen en Estados Unidos. Hasta el momento los hermanos lejanos han mantenido una demanda fuerte por propiedades en el país y dado que comparaban los precios salvadoreños con los que pagaban en lugares como California y otros estados, los precios salvadoreños les parecían baratos.